打擊整治養(yǎng)老詐騙|“以房養(yǎng)老”詐騙套路多，怎么識(shí)破？

“大爺，來聽養(yǎng)生課吧，聽課就送雞蛋！”

“大媽，這項(xiàng)投資高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)，把錢投進(jìn)去準(zhǔn)沒錯(cuò)！”

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這些話想必老年人或多或少都聽過，在商場和小區(qū)周圍，一些看似熱心的推銷員總愛拉住遛彎買菜的大爺大媽各種介紹。稍有不慎，大爺大媽就有可能掉入詐騙的陷阱之中，更值得警惕的是，近幾年，一些不法分子的“胃口”越來越大，已經(jīng)不滿足于小坑小騙，而是惦記上了老人們的棲身之所。

據(jù)媒體報(bào)道，隨著“以房養(yǎng)老”的興起，一些詐騙手段也“與時(shí)俱進(jìn)”地將此概念作為行騙的偽裝和掩蓋。

所謂“以房養(yǎng)老”，就是老年人將擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給特定的金融機(jī)構(gòu)，取得貸款用于養(yǎng)老，老年人在世時(shí)仍保留房屋居住權(quán)，去世后則用住房還貸，這種模式為“名下有房產(chǎn)、手中無現(xiàn)金”的老年人提供了養(yǎng)老的新路子，逐漸為人們所知。

盡管很多人知道房子也能養(yǎng)老，卻不清楚怎么用房子養(yǎng)老。而一些人也因此嗅到了“商機(jī)”，甚至打出了“養(yǎng)兒防老不靠譜，以房養(yǎng)老更靠譜”的廣告。

據(jù)媒體調(diào)查，一些不法分子將“以房養(yǎng)老”作為一項(xiàng)投資理財(cái)項(xiàng)目，專門瞄準(zhǔn)有房的“銀發(fā)一族”推銷；同時(shí)許諾，這些理財(cái)項(xiàng)目沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，只需簽訂一些合同，就可以每月在家坐享高額收益。

真的會(huì)有這么香的“餡餅”嗎？其實(shí)不然。

北京金融法院立案庭副庭長厲莉告訴記者，近幾年部分不法公司和人員打著“以房養(yǎng)老”的旗號(hào)，對(duì)老年人實(shí)施欺詐，導(dǎo)致受騙老人陷入房財(cái)兩空的境地，有人還會(huì)被第三方告上法庭。

她分析認(rèn)為，此類“套路貸”難以根除的原因之一，是行為人一般都比較熟悉法律，利用老年人輕信他人、證據(jù)意識(shí)薄弱等特點(diǎn)以及尋求投融資渠道的迫切心理，把法律當(dāng)成個(gè)人尋求不法利益的工具，披上迷惑人的“外套”裝成“以房養(yǎng)老”理財(cái)項(xiàng)目，進(jìn)而非法占有老年人房產(chǎn)。

“我第一次接觸到這種類型的套路貸，當(dāng)時(shí)最大的困惑是，從形式上看，原告的證據(jù)鏈?zhǔn)峭暾?、?guī)范的，而被告老人則除了當(dāng)庭陳述之外，什么證據(jù)都沒有。”厲莉說。

那么，以房養(yǎng)老套路貸都是怎樣操作的呢？這種詐騙手段有何特征?怎樣識(shí)別？又該怎么維權(quán)？記者特邀相關(guān)法律專家進(jìn)行詳細(xì)講解。

解說嘉賓：

王雷： 中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授

舒銳： 北京市西城區(qū)人民法院金融街法庭副庭長

問：正規(guī)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)和以房養(yǎng)老套路貸詐騙應(yīng)當(dāng)如何鑒別？

舒銳： 正規(guī)的“以房養(yǎng)老”是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，全稱叫“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，而假的“以房養(yǎng)老”就各有各的套路了。區(qū)別如下：

其一，正規(guī)的會(huì)由專業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營，非正規(guī)的則會(huì)出現(xiàn)其他金融機(jī)構(gòu)；

其二，正規(guī)“以房養(yǎng)老”不會(huì)出現(xiàn)借款合同、房屋買賣合同、理財(cái)合同；

其三，正規(guī)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)公司只要房子的抵押權(quán)，房屋所有權(quán)始終歸老人（也就是房屋的所有人）所有，只有在老人身故后，保險(xiǎn)公司才可以進(jìn)行處置。

問：實(shí)踐中，以房養(yǎng)老套路貸都是怎樣操作的呢？

舒銳： 很多不法分子對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行各種演繹，甚至打著國家政策的旗號(hào)，以權(quán)威機(jī)構(gòu)為“噱頭”蒙騙老人。比如，此前一家名為“中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司”的機(jī)構(gòu)向老人們兜售所謂“以房養(yǎng)老產(chǎn)品”，就是打著國家政策鼓勵(lì)的旗號(hào)，宣稱“以房養(yǎng)老是政府大力扶持的產(chǎn)業(yè)”。但實(shí)際上，他們說的“以房養(yǎng)老”，和國家鼓勵(lì)的以房養(yǎng)老，根本就不是一回事。

另外，騙子們不僅以高額利息為誘導(dǎo)，而且還會(huì)以免費(fèi)旅游、免費(fèi)“名師”上課、答謝會(huì)等名義誘騙老人參加，在此過程中，公司人員會(huì)向老人灌輸“以房養(yǎng)老”的種種好處。

王雷： 這些實(shí)施套路貸的不法經(jīng)營者經(jīng)常夸大宣傳，比如宣稱自己有官方合作背景，或者稱這是“國家項(xiàng)目”，獲取老年人的信賴。

實(shí)施套路貸的經(jīng)營者，經(jīng)常安排其工作人員作為代辦房屋出售或者抵押登記手續(xù)等全套事務(wù)的受托人甚至出資方。

合同架構(gòu)復(fù)雜，要簽的合同多、條文雜。如借款合同、抵押合同、委托合同、代為還款合同、養(yǎng)老服務(wù)協(xié)議等等；這些合同會(huì)在法律上形成“閉環(huán)”，不具備相應(yīng)專業(yè)判斷能力的人很難分辨其中的利害關(guān)聯(lián)。

問：以房養(yǎng)老騙局都有哪些形式？又是怎樣操作的？

舒銳： 一種是騙子將房屋買賣合同混在各種文件中，渾水摸魚，騙取老人簽字；還有一種是誘騙老年人簽訂委托公證，這種形式會(huì)在法律上給予騙子出售老人房屋的授權(quán)。

除此之外，在一些“以房養(yǎng)老”騙局中，騙子機(jī)構(gòu)會(huì)為老人聯(lián)系金融機(jī)構(gòu)辦理房屋抵押貸款，老人將貸款轉(zhuǎn)給騙子機(jī)構(gòu)購買虛假理財(cái)產(chǎn)品；騙子再用所謂的理財(cái)收益為老人還貸；為了穩(wěn)住老人，騙子會(huì)先還掉幾期貸款，并支付給老人相應(yīng)的收益，再溜之大吉；而收不到款的金融機(jī)構(gòu)就會(huì)要求老人還款，否則將拍賣房屋。

這種騙局中，如果金融機(jī)構(gòu)對(duì)騙局不知情，主觀上也沒有參與騙局時(shí)，老人的權(quán)益會(huì)變得難以維護(hù)，前面提到的“閉環(huán)”就這樣形成了，騙子機(jī)構(gòu)則在這種交易流程中得到了最方便轉(zhuǎn)移的現(xiàn)金流。

問：這種可以形成“閉環(huán)”的騙局運(yùn)作流程具體是怎樣的？

王雷： 在這一流程中，老人先將自己的房屋進(jìn)行抵押，并與出錢的出資方簽訂借款合同，再將借到的錢“投資”到所謂以房養(yǎng)老的“理財(cái)項(xiàng)目”中，以“收益”作為養(yǎng)老金；而推出“理財(cái)項(xiàng)目”的理財(cái)方，則向借錢給老人的出資方支付利息。

在這個(gè)過程中，老人會(huì)在所謂工作人員的安排下簽下一系列相關(guān)合同，委托理財(cái)方的工作人員代為辦理房屋出售和抵押登記手續(xù)。其中，一些精明的不法分子還會(huì)帶著老年人進(jìn)行公證，經(jīng)過公證的抵押合同就被賦予了強(qiáng)制執(zhí)行力。

理財(cái)方匯集了大量資金，這些資金被挪作他用后，理財(cái)方達(dá)成了自己的目的，開始“脫鉤”，不再替老人還款；這時(shí)，手拿抵押合同的出資方就可以申請強(qiáng)制執(zhí)行老年人所抵押的房屋，老年人的房屋就這樣被強(qiáng)制執(zhí)行了。

問：如何甄別以房養(yǎng)老騙局，又該怎么防范？

舒銳： 首先要冷靜下來，要在捂緊口袋的同時(shí)睜大眼睛，仔細(xì)分辨。

這里的捂緊口袋，不光是不讓錢出去，也要防范那些“自己送上門來”的錢（投資項(xiàng)目），比如有的人會(huì)宣稱有高額收益，可能還會(huì)提供一個(gè)“高大上”的名頭，這就要小心了，因?yàn)檠矍暗睦嬗锌赡苤皇钦T餌。

其次，不該貪的便宜別貪。俗話說“拿人手短”，許多騙子會(huì)以小利“釣大魚”，先用精美的禮品吸引注意，套個(gè)近乎降低心理防線，再利用人們抹不開面子的心理，以推薦的名頭行推銷之實(shí)。

第三，也是需要牢記的一點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”就是個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，不是投資理財(cái)項(xiàng)目或產(chǎn)品（起碼目前還不是）。如果有人說“以房養(yǎng)老”是投資理財(cái)?shù)捻?xiàng)目，還保證“穩(wěn)賺不賠”的，可就要注意了。

王雷： 面對(duì)種類繁多的養(yǎng)老產(chǎn)品，第一要分析服務(wù)背后的商業(yè)邏輯，對(duì)反常之處保持足夠警惕。在“以房養(yǎng)老”相關(guān)合同書上簽名、按指印時(shí)要慎重，最好尋求專業(yè)人士幫助辨析合同的內(nèi)容。

第二，提高防范詐騙的意識(shí)，對(duì)于宣稱低風(fēng)險(xiǎn)甚至無風(fēng)險(xiǎn)、高收益的養(yǎng)老投資項(xiàng)目，要提高警惕，對(duì)超出自己判斷能力的問題，及時(shí)尋求專業(yè)幫助。

第三，增強(qiáng)自己保存和收集證據(jù)的意識(shí)與能力。

問：發(fā)現(xiàn)被騙后該如何維權(quán)？

舒銳： 如果出現(xiàn)糾紛，建議向有關(guān)部門、公安機(jī)關(guān)進(jìn)行舉報(bào)，請求追回被騙錢財(cái)。這么做有利于及時(shí)保存證據(jù)；目前，12337智能化舉報(bào)平臺(tái)已經(jīng)開通“養(yǎng)老詐騙”舉報(bào)通道，許多地方設(shè)立了“養(yǎng)老詐騙”線索核查專班。舉報(bào)人可通過登錄相應(yīng)平臺(tái)或直接撥打電話12337，向12337智能化舉報(bào)平臺(tái)反映問題。

如果這些途徑無法解決，或者有爭議而沒法作出判斷時(shí)，再起訴到法院。

在此，厲莉法官特別提醒廣大朋友：簽訂合同時(shí)，不管多忙，也不管對(duì)方催得多緊、需要簽字的東西有多少，大家千萬不要嫌麻煩圖省事兒，需要簽字確認(rèn)的東西一定要看仔細(xì)后再簽字，到了法院這就是證據(jù)。對(duì)于多頁的合同，建議每頁都簽，并且所有協(xié)議自己手中必須留存一份，以防對(duì)方替換。

一定要記住兩句話：

你惦記著別人的利息，別人可能正惦記著你的本金。

天下沒有免費(fèi)的午餐，免費(fèi)的有可能是最貴的。（記者 林楠特 劉紫薇 常鴻儒）

責(zé)編：康玉潔

來源：法治日報(bào)